Al dan niet gesplitst aankopen van een pand: voordelen en nadelen

Wanneer er een pand te koop staat dat je zowel privé als zakelijk wilt gebruiken, bijvoorbeeld omdat het een kantoorruimte of een werkplaats heeft, moet je beslissen hoe je het pand gaat aanschaffen. Je kan het pand kopen met de vennootschap, je kan het pand privé aanschaffen of je koopt een deel met de vennootschap en een ander deel privé. Vanuit fiscaal oogpunt is het zeker iets om over na te denken. Welke piste het interessantst is, zal per geval moeten blijken. Een accountant of boekhouder kan je hierin bijstaan.

Pand kopen met de vennootschap

In de eerste plaats kan de vennootschap het volledige gebouw kopen. Het grote voordeel hiervan is dat de aankoopprijs via afschrijvingen als een kost kan worden afgetrokken. Dat wil zeggen dat je minder vennootschapsbelasting moet betalen. Het is wel zo dat de fiscus enkel de aftrek aanvaardt als het pand wordt gebruikt om belastbare inkomsten te verwerven of te behouden. Het is niet moeilijk om dit voor het bedrijfsgedeelte aan te tonen, maar voor het privégedeelte is dat anders. Wel kan je privé bijvoorbeeld huur betalen voor het woongedeelte. Dan genereert het woongedeelte voor de vennootschap belastbare inkomsten. Of je kan het gebruik van het woongedeelte als een loon bestempelen of de argumentering stoelen op de latere verkoop met een meerwaarde.

Houd er bij dit laatste rekening mee dat de meerwaarde bij een verkoop ook belastbaar is. Daarnaast moet je voor het woongedeelte ofwel huur betalen of het als een voordeel van alle aard laten bestempelen, waardoor je wat meer belastingen moet betalen. Een ander nadeel is dat je bij een faillissement van de vennootschap je woning kan verliezen. Het voordeel van een besloten vennootschap (scheiding tussen privévermogen en zakelijk vermogen) wordt dus vrijwillig uitgehold.

Pand privé kopen

Een andere denkpiste: je koopt het pand privé en je verhuurt het bedrijfsgedeelte aan je vennootschap. De meerwaarde bij een latere verkoop is dan niet belastbaar. De betaalde huurgelden zijn voor de vennootschap aftrekbaar, waardoor de vennootschap minder belastingen betaalt. Dit onroerend inkomen is privé wel belastbaar, maar door een grote forfaitaire kostenaftrek en door het feit dat je hierop geen sociale bijdragen moet betalen, is het wel nog steeds interessanter dan een loon. De betaalde huur moet redelijk zijn, anders kan een deel alsnog als loon worden beschouwd. 5/3 van het gerevaloriseerde KI is redelijk.

Verder kan je het pand niet verliezen als de vennootschap failliet gaat, dan verlies je enkel je huurder. Dit kan privé natuurlijk wel in financiële problemen resulteren als je echt sterk hebt gerekend op deze huurinkomsten. Het belangrijkste nadeel is dat de aankoopprijs van het pand niet fiscaal aftrekbaar is.

Tussenoplossing is mogelijk

Ten slotte kan je de vennootschap ook het bedrijfsgedeelte laten kopen en privé koop je dan weer het woongedeelte. Fiscaal gezien is dit heel eenvoudig. Er is geen discussie over de aftrekbaarheid, er is geen huur te betalen, er is geen VAA aan te geven en dergelijke meer. De winst op de verkoop van het woongedeelte is niet belastbaar, de winst op de verkoop van het bedrijfsgedeelte wel. Vanuit fiscaal oogpunt lijkt zo’n gesplitste aankoop interessant, maar vanuit praktisch oogpunt is het wel wat complexer. Zo kan zo’n splitsing in Vlaanderen enkel met een omgevingsvergunning en een aparte notariële akte.