Als ondernemer denk je er misschien aan om ook in vastgoed te investeren. Vooral de markt van studentenkamers is heel populair. De fiscale afhandeling van studentenkamers is niet eenvoudig en hangt ervan af of je de studentenkamer onderbrengt in een vennootschap of verhuurt als particulier.

Belastbaarheid van de inkomsten uit studentenkamers

De fiscale behandeling van de inkomsten verschilt naar gelang de verhuurder een rechtspersoon of een particulier is. In beperkte mate is het privaat verhuren interessanter. Wanneer het aantal panden grote proporties aanneemt, kan het toch beter zijn om een vennootschap op te richten.

Verhuur door rechtspersonen

Hier worden de klassieke regels gevolgd. Zo worden de inkomsten aan de andere opbrengsten van de onderneming toegevoegd en kan de onderneming een aantal kosten aftrekken, zoals de betaalde interesten voor dat jaar. De gebouwen zelf worden gewoon afgeschreven. Het verhuren via de vennootschap is onder andere interessant wanneer de inkomsten dreigen onderworpen te worden aan de progressieve tarieven van de personenbelasting.

Verhuur door particulieren

Wanneer particulieren een studentenkamer verhuren worden zij in principe enkel belast op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen, te verhogen met 40%. Van het belastbare onroerende inkomen kunnen geen onderhouds- en herstellingskosten worden afgetrokken, maar bijvoorbeeld wel de interesten om de studentenkamer te verwerven.

Wanneer het gaat om de verhuur van een gemeubelde studentenkamer, heeft de verhuurder niet alleen inkomsten uit het onroerend goed maar ook uit de roerende goederen zoals de aanwezige kasten. Dat laatste zijn roerende inkomsten die apart belastbaar zijn (roerende voorheffing). Wanneer de huurovereenkomst een afzonderlijke prijs bepaalt tussen de huur van de studentenkamer enerzijds en de huur van het meubilair anderzijds, kan deze opsplitsing worden gebruikt. Wanneer de huurovereenkomst deze opsplitsing niet maakt, wordt aangenomen dat 60% van de huurprijs betrekking heeft op het onroerend goed en 40% op de roerende goederen. Op het roerend gedeelte wordt een forfaitaire kostenaftrek van 50% toegepast en dat wordt vervolgens aan 30% belast.

Opletten wanneer de verhuur van studentenkamers grote proporties aanneemt

Op bovenstaande algemene regels is er wel een uitzondering mogelijk. Dat is het geval wanneer de fiscus oordeelt dat het verhuren van de studentenkamers zoveel vergt dat er sprake is van een beroepswerkzaamheid. In dat geval worden de netto-inkomsten aan de progressieve tarieven van de personenbelasting onderworpen. De fiscale gevolgen zijn groot, maar in de zaken waarin de rechter het accepteerde ging het wel telkens om het verhuren van tientallen studentenkamers waarbij de verhuurder vaak talloze bijkomende diensten op zich nam (bv. de reiniging van de gemene delen).

Ten slotte zijn er ook uitspraken geweest waarbij de inkomsten als divers inkomen werd gekwalificeerd (tarief van 33%). Het gaat dan om inkomsten die wel buiten de beroepsactiviteit vallen, maar waarbij het zo’n grote proporties aanneemt dat het niet langer als het normaal beheer van het privévermogen kan worden beschouwd. In een recent arrest van het hof van beroep ging het bijvoorbeeld om het verhuren van 33 studentenkamers waarvoor een aanzienlijke lening werd afgesloten.

Verhuur van studentenkamers en btw

Op de zuivere verhuur van studentenkamer is er geen btw van toepassing. Hierbij maakt het niet uit of je het verhuurt als particulier of als rechtspersoon. Voor eventuele bijkomende diensten is het onderscheid wel belangrijk.

Als particuliere verhuurder zijn de bijkomende diensten altijd vrijgesteld van btw. Als rechtspersoon zou er sprake kunnen zijn van het verschaffen van gemeubeld logies waarop wel btw van toepassing is. In volgende gevallen is er echter geen sprake van een het verschaffen van gemeubeld logies (en dus ook niet van btw):

  • Geen van volgende diensten wordt aangeboden: regelmatig onderhoud en schoonmaak, verschaffen van ontbijt op de kamers, verschaffen van ontbijt in de eetzaal en het verschaffen en verversen van huishoudlinnen;
  • De bijkomende diensten worden enkel op uitdrukkelijke vraag van de huurder verstrekt, mits prijstoeslag
  • De huurder heeft de mogelijkheid om (een of meerdere) bijkomende diensten af te wijzen en rekent daarbij op een prijsvermindering
  • De inrichting beschikt niet over de nodige organisatie om de persoonlijke ontvangst en het onthaal van huurders te garanderen (bv. geen receptiebalie).

Ook rechtspersonen zullen met andere woorden niet zomaar te maken krijgen met aan te rekenen btw. Uiteindelijk zou dat enkel en alleen de prijs voor de student opdrijven en dat is niet de bedoeling.