Wat is de onroerende voorheffing?

In zowel Vlaanderen, Brussel als Wallonië wordt er een onroerende voorheffing geheven bij zij die een onroerend goed bezitten, bewonen of er inkomsten uithalen. Omdat er op het basisbedrag gemeentelijke en provinciale opcentiemen worden toegepast, verschilt het bedrag van de onroerende voorheffing van gemeente tot gemeente. Hierdoor zijn er in België fiscaal (on)aantrekkelijkere gemeenten aan te wijzen.

De onroerende voorheffing is een te betalen belasting op onroerende goederen. De gewesten zijn bevoegd voor het innen van de belastingen, maar in Wallonië laten ze dat vooralsnog over aan de federale overheidsdienst Financiën. In Vlaanderen is het de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) die jaarlijks in mei de aanslagbiljetten opstelt.

De onroerende voorheffing is verschuldigd door eigenaars die het pand bewonen, waardoor het een van de weinige vermogensbelastingen zijn die ons land kent. Daarnaast doet het echter ook dienst als een inkomstenbelasting voor zij die inkomsten verwerven uit onroerende goederen (huurgelden, opstalvergoedingen, erfpachtvergoedingen…), ongeacht of ze al dan niet eigenaar zijn van het onroerend goed. Kenmerkend hierbij is dat de onroerende voorheffing zowel verschuldigd is door particulieren als door bedrijven.

Hoeveel bedraagt de onroerende voorheffing?

Als basis voor de berekening van de onroerende voorheffing gebruikt men het geïndexeerd kadastraal inkomen. De basisheffing bedraagt in principe 3,97% daarvan. Daarnaast heffen de gemeenten en provincies daarop nog opcentiemen, die ze vrij mogen bepalen. De onroerende voorheffing verschilt dan ook van gemeente tot gemeente en van provincie tot provincie.

Over het algemeen rekenen de gemeenten en provincies goed door. Gemeentelijke opcentiemen hoger dan 1.000 procent zijn hierbij niet ongewoon. De onroerende voorheffing is dan ook vooral een lokale belasting. Volgens cijfers van VLABEL zouden de gemeenten met de onroerende voorheffing ongeveer 25% van hun uitgaven financieren, terwijl dat bij de provincies oploopt tot 66%. De opcentiemen verschillen echter sterk in functie van de noden van de gemeente of provincie. In Alveringem bedraagt het percentage bijvoorbeeld 1.417%, terwijl dat in Aartselaar ‘slechts’ 504% is.

Vermindering van de onroerende voorheffing

In sommige gevallen is het mogelijk om een vermindering van de onroerende voorheffing te verkrijgen. Zo is er bijvoorbeeld de vermindering voor een energiezuinig nieuw gebouw of voor de ingrijpende energetische renovatie. Het gaat dan om automatisch toegekende verminderingen. Daarnaast zijn er ook een aantal verminderingen die zelf aan te vragen zijn, zoals de proportionele vermindering van de onroerende voorheffing bij vernieling van het onroerend goed.

Vrijstelling van de onroerende voorheffing

In een aantal gevallen is het ook mogelijk om een vrijstelling van de onroerende voorheffing te bekomen. Zo is er bijvoorbeeld een vrijstelling na de sloop en de vervanging van een leegstaande of verwaarloosde bedrijfsruimte of voor het verbouwen van een handelspand in een kernwinkelgebied of een winkelarm gebied. Vrijstellingen moeten steeds zelf worden aangevraagd.

Situatie op 1 januari is bepalend

De onroerende voorheffing is steeds verschuldigd voor de volledige periode van twaalf maanden. Hiervoor is de situatie op 1 januari van het aanslagjaar bepalend, ook wat de bepaling van de opcentiemen betreft. Dat is opmerkelijk, want wie een pand koopt op 2 januari hoeft dat jaar geen onroerende voorheffing te betalen terwijl de verkoper het dan wel nog steeds verschuldigd is. Daarom passen verkoopovereenkomsten vaak correcties toe op de afgesproken prijs, waarbij de onroerende voorheffing proportioneel aan de nieuwe of vorige eigenaar wordt toegewezen. Het blijft dan uiteraard wel de vorige eigenaar die de onroerende voorheffing moet doorstorten, maar hij kreeg daardoor wel een hogere verkoopprijs toegewezen.

Voorbeeld berekening van de onroerende voorheffing

Stel bijvoorbeeld dat je op 1 januari 2019 een handelspand had in Oudenaarde (Oost-Vlaanderen) met een niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van 1.048 euro. De indexatiecoëfficiënt voor aanslagjaar 2019 bedraagt 1,8230. De opcentiemen in Oudenaarde en Oost-Vlaanderen bedragen dan weer respectievelijk 756% en 148,47%.

# 1. Berekenen van het geïndexeerd kadastraal inkomen

In eerste instantie moet je het geïndexeerd kadastraal inkomen bepalen. Hiervoor pas je de indexatiecoëfficiënt toe op het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen: 1.048 x 1,8230 = 1.910,504 euro. Het geïndexeerd kadastraal inkomen mag echter geen decimalen bevatten en wordt steeds afgerond tot op de euro, waardoor het geïndexeerd kadastraal inkomen voor dit handelspand € 1.911,- bedraagt.

# 2. Berekenen van de basisheffing

Vervolgens bereken je op basis hiervan de basisheffing zoals ze door het Vlaams Gewest wordt geïnd. Voor zakelijke gebouwen gaat het steeds om een basistarief van 3,97%: 3,97% x 1.911 = 75,8667 euro. Hier wordt een rekenkundige afronding tot op de eurocent toegepast, waardoor de basisheffing € 75,87 bedraagt.

# 3. Berekenen van de provinciale opcentiemen

Op dit basisbedrag mag de provincie een toeslag toepassen. De toegepaste toeslag (“opcentiemen”) die door de provincie Oost-Vlaanderen wordt toegepast, bedraagt 148,47%: 148,47% op 75,87 = 112,644189. Hier ronden we eveneens af tot op de eurocent, waardoor de provinciale toeslag € 112,64 bedraagt.

# 4. Berekenen van de gemeentelijke opcentiemen

Vervolgens zal ook de gemeente Oudenaarde haar gemeentelijke toeslag berekenen op basis van de basisheffing. Oudenaarde int een gemeentelijke toeslag van 756%: 756% op 75,87 = 573,5772. Andermaal ronden we af tot op de eurocent, waardoor de gemeentelijke toeslag € 573,58 bedraagt.

# 5. Totaalbedrag van de onroerende voorheffing berekenen

Hiervoor hoeven we louter de basisheffing, de provinciale opcentiemen en de gemeentelijke opcentiemen bij elkaar op te tellen: € 75,87 + € 112,64 + € 573,58 = € 762,09. Voor dit handelspand in Oudenaarde is dus een onroerende voorheffing verschuldigd van 762,09 euro, indien de onderneming op 1 januari eigenaar van dat pand was.

Ter vergelijking: hetzelfde pand zou in het goedkope Aartselaar slechts € 568,51 onroerende voorheffing opleveren, terwijl dat in het duurdere Alveringem € 1.292,24 zou zijn.

Hoe boek ik de onroerende voorheffing?

Voor het boeken van de onroerende voorheffing gebruik je een subrekening van de rekening 640 Bedrijfsbelastingen. In voorgaand geval resulteert de betaling van de onroerende voorheffing in volgende boeking: