Hoe boek je meerwaarden bij sale-and-leasebackcontracten?

Bij een sale-and-leasebackcontract worden er mogelijk meerwaarden gerealiseerd. Dit wil zeggen dat het activum voor meer wordt verkocht dan wat de resterende boekwaarde ervan is. Dit is echter een schijnmeerwaarde, want de komende jaren moet er op de volledige som (en dus ook op de schijnbaar gerealiseerde meerwaarde) rente worden betaald. Dit heeft ook gevolgen voor de boekhoudkundige verwerking.

Wat is een sale-and-leasebackcontract?

Leasing is een financieringsvorm waarbij een partij, de lessor, een materieel vast actief aanschaft om het vervolgens ter beschikking te stellen van een lessee. De lessee moet dan periodiek huur betalen en kan het activum, zoals een auto of een machine, vervolgens gebruiken. Inhoudelijk kunnen dergelijke leasingovereenkomsten vaak sterk verschillen en zo kunnen we ook verschillende soorten leasingcontracten onderscheiden.

Een van deze soorten is een sale-and-leasebackcontract. Dit is een bijzondere overeenkomst omdat de lessor het materieel vast actief niet bij een derde partij aanschaft, maar het net koopt van de lessee. Vervolgens wordt er meteen een leasingcontract gesloten waarbij de lessee het materieel vast actief huurt van de lessor waaraan hij het net heeft verkocht.

Voordelen en nadelen van een sale-and-leasebackcontract

Een sale-and-leasebackovereenkomst is een bijzondere transactie die zowel voordelen als nadelen biedt.

Zo helpt het ondernemingen geld vrij te maken voor belangrijke investeringen. Ook wordt het risico deels verplaatst naar de lessor die nu een deel van de onderhouds- en exploitatiekosten moet dragen, kan dit fiscale voordelen hebben en wordt de balanspositie versterkt. Anderzijds gaat het activum wel verloren en doet de lessor dit natuurlijk niet uit liefdadigheid, maar zal hij financieel uiteindelijk de winnende partij zijn.

Een goed voorbeeld hiervan zijn de sale-and-leasebackoperaties onder de regeringen-Verhofstadt. Toen deed men het in eerste instantie om de Belgische begroting klaar te maken voor de toetreding tot de eurozone. Waar Griekenland met zijn boekhouding sjoemelde, koos België voor een gigantische sale-and-leasebackoperatie. De jaren nadien hebben de regeringen-Verhofstadt aan de formule vastgehouden om ondanks de opgelegde begrotingsdiscipline toch geld vrij te kunnen maken voor sociale maatregelen, zoals de maximumfactuur in de gezondheidszorg, het optrekken van pensioenen, de invoering van diverse belastingverlagingen en de invoering van de schoolpremie. Ook hier geldt dat dit boekhoudkundig en financieel op korte termijn voordelen oplevert, maar dat het op lange termijn natuurlijk meer zal kosten.

In het geval van België verkreeg men via de verkoopoperaties 1,3 miljard euro en zou men op lange termijn, via huurovereenkomsten die meteen zijn afgesloten, zo’n 1,782 miljard euro huur betalen. Hierbij wordt nog geen rekening gehouden met het mislopen van winsten uit stijgende vastgoedprijzen. Alleen al de Brusselse Financietoren, in 2001 voor 311 miljoen euro van België gekocht, werd vorig jaar nog voor 1,2 miljard euro door de lessor verkocht. Voor bedrijven geldt net hetzelfde en dramatisch hoeft dat ook niet te zijn, maar dan wel op voorwaarde dat de investeringen die met het vrijgekomen kapitaal worden uitgevoerd rechtstreeks of onrechtstreeks meer opbrengen dan het verlies dat met zo’n operatie wordt gemaakt.

Boekhoudkundige verwerking van een sale-and-leasebackcontract

Bij de verkoop van het actief ontvangt de lessee meteen de verkoopprijs. Deze verkoopprijs kan hoger of lager liggen dan de boekwaarde van het actiefbestanddeel, waarbij er een meer- of een minderwaarde ontstaat.

Bij zo’n meerwaarde is het zo dat er natuurlijk ook een groter bedrag aan de lessor moet worden terugbetaald. In de praktijk wordt deze meerwaarde dus niet echt gerealiseerd. Daarom mag deze schijnbare meerwaarde ook boekhoudkundig niet gerealiseerd worden, maar moet het als een overlopende rekening op het passief worden geregistreerd. Hierbij moet het volgens de afschrijvingen in het resultaat worden opgenomen. Bij een minderwaarde geldt dezelfde redenering, want hoewel er schijnbaar een minderwaarde is, zal men ook minder moeten terugbetalen. Hieronder illustreren we hoe dit in de praktijk moet worden verwerkt. De boekingen met betrekking tot het leasinggedeelte zijn op deze pagina weergegeven.

Voorbeeld van het boekhoudkundig verwerken van een sale-and-leasebackcontract

Het bedrijf Dichterfstede bv beschikt over een gebouw dat voor een aanschaffingswaarde van 4 miljoen is verkregen. Dit gebouw is voor 1 miljoen euro afgeschreven en heeft dus een restwaarde van 3 miljoen euro. Dichterfstede bv beslist nu om het gebouw voor 3,3 miljoen euro te verkopen aan de lessor. Er is een schijnbare meerwaarde van 300.000 euro. Er wordt echter meteen een leasecontract van twintig jaar gesloten, met een postnumerandobedrag van 260.000 euro per jaar.

Bij de verkoop boeken we:

Zoals eerder gesteld mag dit niet zomaar integraal in het resultaat worden opgenomen. We nemen bijvoorbeeld aan dat er in het eerste jaar 200.000 euro rente wordt afgelost en 60.000 euro kapitaal. Dit laatste bedraagt 1,818% van het door de lessor geïnvesteerde kapitaal (3.300.000 euro). De afschrijving moet nu parallel met de kapitaalsaflossing worden geboekt. Dit wil zeggen dat ook maar 1, 8181818% van de over te dragen meerwaarde in het resultaat mag worden genomen, ofwel 1,8181818% van € 300.000, hetgeen gelijk is aan € 5.454,55. We boeken nu: