Het is mogelijk om voor de aanschaf van een pand waarin je de vennootschap zal vestigen te kiezen voor een gesplitste eigendom, waarbij de vennootschap het vruchtgebruik koopt en je privé de blote eigendom bezit. Deze structuur biedt zowel fiscale voordelen als flexibiliteit in het beheer en gebruik van het vastgoed. Door het vruchtgebruik en de blote eigendom te scheiden, kunnen ondernemers optimaal gebruikmaken van het pand voor zakelijke doeleinden, terwijl ze tegelijkertijd een langetermijninvestering in onroerend goed doen. Het kiezen voor deze vorm van eigendomsverwerving vereist echter een grondige voorbereiding en een strategische benadering om de potentiële voordelen volledig te benutten en eventuele fiscale risico’s te minimaliseren.
Verschil tussen vruchtgebruik en blote eigendom
Vruchtgebruik en blote eigendom zijn juridische termen die samenhangen met de eigendomsrechten van een onroerend goed. Het onderscheid tussen deze twee termen ligt in de aard van de rechten die elke partij heeft. Vruchtgebruik verwijst naar het recht om van een goed gebruik te maken en de vruchten ervan te genieten zonder de eigenaar ervan te zijn. Dit betekent dat de vruchtgebruiker het recht heeft om bijvoorbeeld een pand te bewonen of te verhuren en de huurinkomsten te innen, terwijl het eigendom van “de stenen” bij een andere partij ligt. De vruchtgebruiker is ook verantwoordelijk voor het onderhoud en de kosten die direct verband houden met het gebruik van het goed. Dit geldt ook als de vruchtgebruiker een vennootschap is.
Blote eigendom, daarentegen, betreft het recht op eigendom zonder de voordelen van het gebruik of de inkomsten uit het goed. De blote eigenaar heeft de stenen, maar geniet niet van de gebruiksvruchten zolang het vruchtgebruik van kracht is. Vergelijk het met het bezit van een appelboom: de blote eigenaar is de eigenaar van de boom, terwijl de vruchtgebruiker alle appels die de boom genereert mag hebben. Hij mag deze appels zelf opeten, verkopen enzovoort. Maar de boom zelf mag hij niet omhakken.
Pas wanneer het vruchtgebruik afloopt, door bijvoorbeeld het verstrijken van de overeengekomen termijn, verkrijgt de blote eigenaar het volledige eigendomsrecht, inclusief het recht op gebruik en genot van het goed. Deze scheiding van rechten maakt het mogelijk om de economische voordelen van een eigendom te splitsen van de juridische eigendom, wat diverse fiscale en financiële planningsopties biedt.
Voordelen en aandachtspunten bij gesplitste aankoop onroerend goed
De gesplitste aankoop van onroerend goed, waarbij een vennootschap het vruchtgebruik krijgt en de natuurlijke persoon de blote eigendom verwerft, biedt interessante (fiscale) voordelen. Voor de vennootschap is het aantrekkelijk, omdat de aanschaffingsprijs van het vruchtgebruik als bedrijfskost kan worden afgeschreven, waardoor de belastbare basis vermindert. Dit betekent dat over de waarde van het vruchtgebruik geen vennootschapsbelasting wordt betaald. Gedurende de looptijd van het vruchtgebruik mag de vennootschap het pand gebruiken of verhuren en de gegenereerde inkomsten direct benutten. Dit maakt het vruchtgebruik een efficiënte manier om in het vennootschapsbelang te investeren.
Aan de andere kant moet de waarde van het vruchtgebruik zorgvuldig worden ingeschat om fiscale complicaties te voorkomen. Het is cruciaal dat de verdeelsleutel tussen het vruchtgebruik en de blote eigendom correct wordt vastgesteld, mede om te verzekeren dat latere kosten en werken eerlijk worden verdeeld. De fiscus let scherp op constructies waarbij de woning gratis of tegen een te lage vergoeding ter beschikking wordt gesteld aan de bedrijfsleider.
De voordelen voor de naakte eigenaar, vaak de bedrijfsleider, zijn ook aanzienlijk. Aan het einde van het vruchtgebruik wordt de naakte eigenaar namelijk volle eigenaar van het pand zonder bijkomende fiscale implicaties. Dit proces biedt een economisch efficiënte manier om eigendom te verwerven, aangezien een aanzienlijk deel van de investering via de vennootschap en vóór de belastingen plaatsvindt. Bovendien biedt deze structuur bescherming tegen ondernemingsrisico’s. In geval van faillissement van de vennootschap is het onroerend goed veiliggesteld voor de naakte eigenaar.
Echter, de constructie vereist een zorgvuldige planning en waardering om fiscale risico’s te minimaliseren. De fiscale autoriteiten hebben specifieke methoden ontwikkeld voor de waardering van het vruchtgebruik. Deze methodes moeten worden gevolgd om discussies te voorkomen. De correcte toepassing en voldoende documentatie zijn essentieel voor een succesvolle implementatie van een gesplitste aankoop waaruit zowel de vennootschap als de naakte eigenaar economisch en fiscaal voordeel kunnen behalen.
Alternatieven voor gesplitste aankoop onroerend goed
Naast de gesplitste aankoop zijn er alternatieven die ondernemers kunnen overwegen bij het investeren in onroerend goed, waaronder de aankoop in onverdeeldheid en het recht van opstal. Bij een aankoop in onverdeeldheid kopen een natuurlijke persoon en een vennootschap samen een onroerend goed, waarbij elk een onverdeeld deel van de eigendom verwerft. Deze methode verdeelt het eigendomsrecht en koppelt de rechten en plichten aan het aandeel van elke partij in het mede-eigendom. Een dergelijke constructie kan voordelig zijn door de mogelijkheid om later uit onverdeeldheid te treden tegen verlaagde registratiebelasting, hoewel dit gepaard gaat met een belastbare meerwaarde op het moment van verkoop.
Een ander alternatief is het recht van opstal, waarbij de natuurlijke persoon eigenaar blijft van de grond en de vennootschap het recht krijgt om op deze grond te bouwen. Dit recht stelt de vennootschap in staat om volle eigenaar te worden van de opstallen, met de mogelijkheid tot afschrijving en het aftrekken van de btw, mits gebruikt voor btw-activiteiten. Aan het einde van de opstalperiode verkrijgt de grondeigenaar door natrekking het eigendom van de gebouwen, wat een waardeverschuiving van de vennootschap naar de privépersoon inhoudt. Dit kan fiscaal gezien interessant, maar meteen ook uiterst complex zijn. Het een en ander is sterk afhankelijk van hoe de fiscus dit interpreteert in het geval van een te lage vergoeding. Vooral voor constructies waarbij de gebouwen op termijn minder waarde hebben, zoals serres of stallen, kan dit een interessante optie zijn.
Advies bij kopen van vruchtgebruik door vennootschap
Laat het duidelijk zijn dat het fiscaal voordelig aanschaffen van vastgoed met de vennootschap erg complex is. Het is ook sterk afhankelijk van je doelstellingen. Of je nu als privépersoon huurinkomsten wilt ontvangen, gratis wilt wonen in een huis van de vennootschap of het onroerend goed wilt doorgeven aan de volgende generatie, elke beslissing brengt unieke voor- en nadelen met zich mee. Deze keuzes hebben een directe impact op de kosten bij aankoop, de belastingen en de successieplanning. Een grondige voorafgaande screening, een correcte waardering en een strategische aanpak zijn essentieel om de gewenste fiscale en niet-fiscale voordelen te realiseren en mogelijke risico’s te vermijden. Fiscaal advies is cruciaal om de specifieke kosten en baten van elke constructie in kaart te brengen, zodat je de meest rendabele optie voor jouw situatie kunt kiezen.
